Quyết định "dồn" nhà đầu tư
Sáng 17/2, TAND tỉnh Khánh Hòa mở phiên tòa xét xử vụ “Khiếu kiện quyết định hành chính về việc tiền sử dụng đất”. Nguyên đơn khởi kiện là Công ty CP Bất động sản Hà Quang ( Hà Quang Land ) - chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới (KĐTM) Lê Hồng Phong II, TP Nha Trang. Bị đơn là UBND tỉnh và Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa.
Hà Quang Land khởi kiện Quyết định số 2282/QĐ-UBND ngày 29/8/2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án KĐTM Lê Hồng Phong II và 3 Thông báo về nộp tiền sử dụng đất của Cục thuế Khánh Hòa.
Tại tòa, luật sư bảo vệ quyền lợi của Hà Quang Land đưa ra 4 lập luận. Thứ nhất, Quyết định 2282 được ban hành căn cứ trên văn bản quy phạm pháp luật đã hết hiệu lực pháp luật, làm cho kết quả xác định giá đất chưa đúng quy định pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của Hà Quang Land.
Cụ thể, theo Quyết định 2282 thì giá đất cụ thể của Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II được tính toán theo phương pháp thặng dư căn cứ theo phần quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực pháp luật từ ngày 27/6/2024 do được thay thế bởi Điều 37 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.
Tuy nhiên, thực tế là toàn bộ quá trình xác định giá đất cho dự án, cũng như toàn bộ các văn bản là cơ sở ban hành Quyết định 2282 bao gồm: Chứng thư định giá, kết quả thẩm định giá và Tờ trình phương án giá đều chỉ căn cứ vào Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 12/2024/NĐ-CP mà không áp dụng Điều 37 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II.
Thứ hai, việc xác định giá đất của UBND tỉnh cho Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II đã vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc định giá đất. Theo luật sư, thực tế Dự án Khu đô thị VCN - Phước Hải là dự án có thửa đất liền kề Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II, có cùng mục đích sử dụng đất là đất ở đô thị để hình thành khu đô thị, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau.
Thời điểm giao đất của hai dự án chỉ chênh nhau khoảng 12 tháng, nhưng Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II bị xác định giá đất cao gấp 5,43 lần so với giá đất của Dự án VCN - Phước Hải. Điều này là rất vô lý và cũng vi phạm hoàn toàn nguyên tắc công bằng được ghi nhận tại điểm d, khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ ba, giá đất tại Quyết định 2282 cao gấp nhiều lần so với giá đất của chính Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II đã được Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Khánh Hòa thông qua theo Thông báo 4548/TB-HĐTĐ ngày 2/11/2018.
Cuối cùng, theo luật sư kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cho thấy quá trình thẩm định giá đất có nhiều vấn đề cần được nghiên cứu, đánh giá, điều chỉnh lại, nhưng UBND tỉnh ban hành luôn Quyết định 2282 và bỏ qua các vấn đề cần khắc phục.
"Quyết định 2282 đã áp đặt nghĩa vụ tài chính rất lớn, phi lý cho Hà Quang Land, dồn nhà đầu tư vào tình thế đường cùng, không còn lối thoát nào khác ngoài phải tiến hành khởi kiện các cơ quan quản lý Nhà nước, gây tổn hại nghiêm trọng cho về tài chính, uy tín, nguồn lực của chủ đầu tư, gây hoang mang cho cư dân dự án", luật sư bảo vệ quyền lợi của Hà Quang Land nói.
Đề nghị tuyên hủy quyết định áp dụng đã hết hiệu lực
Tại tòa, đại diện Viện KSND tỉnh Khánh Hòa cũng đề nghị HĐXX tuyên hủy Quyết định 2282 của UBND tỉnh Khánh Hòa và 3 Thông báo về nộp tiền sử dụng đất của Cục thuế Khánh Hòa ban hành.
Theo đại diện Viện KSND tỉnh Khánh Hòa, Quyết định 2282 được áp dụng theo Nghị định 12 đã hết hiệu lực thi hành thay vào đó là Nghị định 71, trong khi đó UBND tỉnh Khánh Hòa lại vẫn tiếp tục áp dụng Nghị định 12 là không đúng theo quy định pháp luật. Sau phần tranh luận, HĐXX vào nghị án. Dự kiến vào chiều 20/2 (tức thứ 5), HĐXX sẽ tuyên án.
Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II có diện tích khoảng 100ha, được UBND tỉnh Khánh Hòa ra quyết định giao đất lần đầu cho Hà Quang Land vào tháng 4/2004. Sau đó, tỉnh này phê duyệt một số dự án tiếp giáp dẫn tới việc khu đất trên bị chồng lấn ranh giới và thay đổi diện tích. Đến năm 2015, UBND tỉnh Khánh Hòa hủy bỏ quyết định nói trên để ban hành quyết định mới, giao lại hơn 51ha đất cho Hà Quang Land thực hiện dự án KĐTM Lê Hồng Phong II.
Quyết định 2282 của UBND tỉnh Khánh Hòa được áp dụng sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư.
Hiện chủ đầu tư đã làm hạ tầng, quy hoạch hệ thống giao thông rộng rãi và hàng nghìn người đã chọn nơi đây để an cư lạc nghiệp. Nhưng người dân đang đối mặt với lo lắng sau nhiều năm chờ đợi mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Doanh nghiệp đã khiếu nại về các vấn đề liên quan tới việc xác định giá đất dự án KĐTM Lê Hồng Phong II nhưng không được UBND tỉnh Khánh Hòa giải quyết. Vì thế, ngày 24/9/2024, Hà Quang Land đã có đơn khởi kiện UBND tỉnh Khánh Hòa.
