Thông tin này được đón nhận tích cực bởi bất động sản từng là một trong những trụ cột tăng trưởng lớn nhất của nền kinh tế và việc thị trường bất động sản rơi vào vòng xoáy đi xuống suốt gần 5 năm qua là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc.
Thị trường bất động sản Trung Quốc liệu đã “thoát đáy”?
Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục cho thấy dấu hiệu phục hồi trong tháng 1 và 2/2025. Dữ liệu do Viện Chỉ số Trung Quốc công bố mới đây cho thấy, trong tháng 2, giá nhà ở mới xây trung bình tại 100 thành phố trên cả nước này đã tăng 0,11% so với tháng trước và 2,73% so với cùng kỳ năm trước; giá nhà ở cũ trung bình tại 100 thành phố giảm 0,42% so với tháng trước, mức giảm thu hẹp 0,09 điểm phần trăm, đánh dấu tháng thu hẹp thứ 7 liên tiếp.
Dữ liệu do Công ty nghiên cứu bất động sản CRIC công bố trên tài khoản WeChat chính thức hồi cuối tháng 2 cũng cho thấy, 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã đạt doanh số 188,12 tỷ nhân dân tệ vào tháng 2, tăng nhẹ 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
CRIC chỉ ra rằng tổng thể thị trường bất động sản của Trung Quốc tiếp tục đà ổn định và ngừng giảm vào tháng 2, nguyên nhân tăng là do cơ sở thấp của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán tháng 2 năm ngoái.
Đánh giá về thị trường trong thời gian tới, công ty này cho rằng, tháng 3 trùng với mùa giao dịch cao điểm, do vậy cung cầu dự kiến sẽ phục hồi, đạt mức tăng theo tháng, nhưng xét đến cơ sở cao của năm ngoái, giao dịch theo năm có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ.
Trước đó, dữ liệu của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc cũng cho thấy, tốc độ giảm giá bất động sản đã có xu hướng ổn định và chậm lại trong tháng 1.
Trong một thông báo công bố vào ngày 20/2, Goldman Sachs đã thay đổi quan điểm tiêu cực về thị trường bất động sản Trung Quốc trước đó, cho biết đã thấy nhiều dấu hiệu gia tăng về khả năng chạm đáy của thị trường bất động sản Trung Quốc trong năm 2025.
Bank of America cũng cho biết tâm lý nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản Trung Quốc đã được cải thiện, trong khi theo HSBC: “Đầu năm 2025 đã mang lại sự lạc quan bất ngờ cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn của Trung Quốc, đánh dấu một bước ngoặt”.
Tuy vậy, Tổ chức xếp hạng tín dụng Moody's lại cho rằng triển vọng phục hồi dài hạn của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa rõ ràng. Còn Tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch Ratings cảnh báo, để giá nhà thực sự chạm đáy và đạt ngưỡng ổn định, thị trường bất động sản Trung Quốc cần có sự phục hồi mạnh mẽ hơn về doanh số bán hàng, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hỗ trợ từ chính phủ.
Một dự án bất động sản đang xây dựng tại Hàng Châu, Chiết Giang, miền Đông Trung Quốc ngày 9/5/2024. Ảnh: VCG
Trọng tâm trong chính sách 2025
Kể từ nửa cuối năm 2024, để kiểm soát khủng hoảng bất động sản đã kéo dài suốt 3 năm qua và tăng cường hỗ trợ thị trường, chính phủ Trung Quốc đã áp dụng rất nhiều chính sách và biện pháp mới, tập trung vào thúc đẩy hoạt động cho vay, phát hành trái phiếu và cổ phiếu cho các công ty bất động sản, cải tạo các làng trong phố và nhà ở cũ nát, nới lỏng các hạn chế mua nhà...
Đáng chú ý, năm nay, Báo cáo công tác của Chính phủ Trung Quốc đã lần đầu tiên đưa vấn đề “ổn định thị trường bất động sản và chứng khoán” vào yêu cầu chung về phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời nêu rõ “tiếp tục nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản ngừng giảm và ổn định”.
Phát biểu tại cuộc họp báo về chủ đề dân sinh trong khuôn khổ kỳ họp “Lưỡng hội” mới đây, Bộ trưởng Bộ Nhà ở và xây dựng thành thị-nông thôn Trung Quốc Nghê Hồng cho biết, bộ này sẽ phối hợp với các bộ, ban, ngành liên quan tập trung làm tốt 4 nội dung công việc, nhằm giải quyết các thách thức và vấn đề cơ bản để đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản Trung Quốc, bao gồm củng cố hiệu quả của tổ hợp chính sách, nỗ lực thực hiện cải tạo các làng đô thị và nhà ở cũ nát, thúc đẩy mua lại nhà ở thương mại tồn kho, cải cách và hoàn thiện các hệ thống cơ bản như phát triển, tài chính, bán hàng.
Cụ thể hơn, theo ông, Trung Quốc sẽ tận dụng tối đa việc cắt giảm lãi suất, tăng cho vay và cắt giảm thuế để mang lại lợi ích cho nhiều người dân hơn; mở rộng hỗ trợ tín dụng theo cơ chế “danh sách trắng” để đảm bảo tất cả các dự án bất động sản đủ điều kiện đều có đủ vốn xây dựng và bàn giao nhà kịp thời.
Trung Quốc cũng sẽ tiếp tục mở rộng quy mô cải tạo làng đô thị, trên cơ sở 1 triệu ngôi nhà ở mới đã được bổ sung vào năm ngoái.
Trong việc thúc đẩy mua lại nhà ở thương mại tồn kho, theo Báo cáo công tác Chính phủ, Trung Quốc sẽ bố trí 4,4 nghìn tỷ nhân dân tệ trái phiếu đặc biệt cho các chính quyền địa phương trong năm nay, một trong những hướng sử dụng là mua đất và nhà ở thương mại tồn kho. Bộ trưởng Nghê Hồng cho biết, nước này ủng hộ chính quyền địa phương thực hiện đầy đủ quyền tự chủ của mình về các thực thể mua lại, giá cả và mục đích sử dụng. Nhà ở thương mại mua lại sẽ được ưu tiên dùng làm nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà ở phục vụ nhân tài, căn hộ dành cho người trẻ hoặc ký túc xá nhân viên...
Bộ trưởng Nghê Hồng cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải cách và hoàn thiện hệ thống cơ bản cho phát triển, cung cấp tài chính và bán bất động sản, đồng thời đẩy nhanh quá trình chuyển đổi sang mô hình phát triển bất động sản mới ở Trung Quốc. Theo ông Nghê Hồng, sáng kiến này nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở chất lượng cao, thúc đẩy xây dựng những “ngôi nhà tốt” an toàn, tiện nghi, xanh và thông minh, đảm bảo sự tăng trưởng ổn định, bền vững của thị trường bất động sản
Ngoài ra, trong năm nay, Trung Quốc cũng sẽ triển khai một loạt dự án cải tạo đô thị. Tất cả các chung cư cũ xây dựng trước năm 2000 sẽ được đưa vào danh sách cải tạo và thực hiện theo điều kiện của từng địa phương.
Trang Caixin của nước này từng dự báo, 2 yếu tố chính ảnh hưởng đến nhu cầu thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2025 là việc tái định cư của các thôn, làng trong thành phố trong quá trình tiến hành cải tạo và việc thu gom, tích trữ nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội.
Có thể thấy, tất cả những chính sách và biện pháp này đều nhằm mục tiêu đảm bảo việc hoàn thiện và bàn giao nhà, cũng như giải phóng nhu cầu về nhà ở trong người dân Trung Quốc.
Nợ đáo hạn – “quả bom nổ chậm”
Năm 2025 được mệnh danh là “đại niên trả nợ của các công ty bất động sản” ở Trung Quốc. Do vậy, áp lực tài chính vẫn là vấn đề khá nghiêm trọng đối với thị trường bất động sản nước này. Theo Goldman Sachs, 60% tổng số trái phiếu lưu hành của các chủ đầu tư bất động sản Trung Quốc sẽ đến hạn thanh toán trong năm 2025 và 2026, với áp lực trả nợ gia tăng vào các tháng 3, 6 và 7 năm nay.
Trong khi đó, theo thống kê của công ty CRIC, số tiền nợ đáo hạn trong năm 2025 cao hơn năm 2024, lên tới 525,7 tỷ nhân dân tệ; trong đó, quý 3 là đỉnh điểm trả nợ, với số nợ đáo hạn đạt 157,4 tỷ nhân dân tệ. Do vậy, nếu thị trường vẫn tiếp tục đình trệ, thì ngay cả các công ty bất động sản đã tái cấu trúc nợ của Trung Quốc cũng vẫn phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ.
Vụ việc của Vanke, công ty bất động sản lớn thứ 5 tại Trung Quốc với 130.000 nhân viên, hôm 27/1 dự báo lỗ 6,2 tỷ USD trong năm 2024, một con số cao kỷ lục, một lần nữa thổi bùng mối lo ngại về cuộc khủng hoảng bất động sản dai dẳng ở Trung Quốc và đặt ra thách thức cho chính phủ nước này.
Trên thực tế, từ vài năm trở lại đây, các công ty bất động sản của Trung Quốc đã phải tìm cách tự cứu mình. Hàng loạt doanh nghiệp đã tiến hành tái cấu trúc nợ, giãn nợ hoặc phát hành trái phiếu.
Theo trang Yicai chuyên về tài chính, kinh tế của Thượng Hải, ngay từ đầu năm 2025, các công ty bất động sản nước này đã ráo riết huy động vốn và nhiều công ty gần đây đã triển khai kế hoạch phát hành trái phiếu.
Cũng theo trang này, từ góc độ thị trường, giai đoạn hiện nay là thời điểm môi trường chính sách thị trường nhà ở thoải mái nhất tại Trung Quốc trong những năm gần đây, sau khi hàng loạt biện pháp nới lỏng mạnh mẽ được tung ra vào tháng 9/2024.
Trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc đang chịu áp lực từ nhiều phía, sự phục hồi của ngành bất động sản được coi là một yếu tố quan trọng giúp duy trì tăng trưởng. Do vậy, về chủ trương, Trung Quốc đã lần đầu tiên đưa “ổn định thị trường bất động sản” vào Báo cáo công tác của Chính phủ năm 2025, với quyết tâm “tiếp tục nỗ lực thúc đẩy thị trường bất động sản ngừng giảm và ổn định”. Tuy nhiên, các chính sách cụ thể giúp doanh nghiệp hóa giải các khoản nợ đáo hạn sẽ cần phải đợi thêm một thời gian nữa.
Cơ chế “danh sách trắng” ra mắt từ 1/2024, được đánh giá là sẽ tiếp tục đóng một vai trò then chốt trong sự phục hồi niềm tin của thị trường, khi các dự án và doanh nghiệp bất động sản được các ngân hàng giải ngân vốn vay, nhằm đảm bảo hoàn thành các dự án nhà ở còn dang dở, để có thể giao cho người mua,.
Bên cạnh đó, việc Trung Quốc quyết định cứu Vanke - một trong những “ông lớn” còn sót lại trong ngành bất động sản - khỏi tình trạng phá sản hồi cuối tháng 1 vừa qua, bằng việc cho phép công ty vận hành tàu điện ngầm quốc doanh của Thâm Quyến (Shenzhen Metro Group Co) can thiệp, tiếp quản hoạt động, cũng khiến thị trường có phần yên tâm hơn. Động thái này được đưa ra sau 4 năm Trung Quốc giữ thái độ thận trọng trước sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản như Evergrande.
Các chuyên gia kỳ vọng Trung Quốc sẽ có thêm nhiều chính sách hỗ trợ hơn sau kỳ họp Quốc hội thường niên. Các biện pháp này có thể bao gồm việc giảm hơn nữa lãi suất vay thế chấp, nới lỏng các hạn chế mua nhà và cắt giảm thuế, phí giao dịch.
