Thương vụ "đất vàng" và cuộc chơi của các nhà đầu tư chiến lược
Vào giữa tháng 7/2025, UOA Vietnam Pte. Ltd., công ty con của tập đoàn bất động sản hàng đầu Malaysia UOA Group, đã công bố hoàn tất việc mua lại toàn bộ cổ phần của CTCP VIAS Hồng Ngọc Bảo.
Giao dịch này giúp UOA nắm toàn quyền kiểm soát tài sản cốt lõi và duy nhất của công ty mục tiêu: quyền phát triển khu đất rộng hơn 2.000 m² trên đường Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, một trong những vị trí đắc địa hiếm hoi còn lại tại lõi trung tâm Quận 1 với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt lên đến 22 tầng.
Đây là một thương vụ M&A điển hình theo hình thức thâu tóm dự án, cho thấy sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài đối với các quỹ đất sạch hiếm hoi còn lại tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM.
Đối với bên bán là các cổ đông liên quan đến VIAS Capital, đây được xem là một thương vụ thoái vốn thành công, hiện thực hóa lợi nhuận từ việc nắm giữ một tài sản có giá trị cao.
Hiện trạng khu đất
"Soi" hồ sơ bên mua: Tiềm lực tài chính của UOA Group
UOA Group không phải là một cái tên xa lạ trên thị trường bất động sản khu vực. Được thành lập vào năm 1987, công ty mẹ United Overseas Australia Ltd được niêm yết kép trên Sàn giao dịch Chứng khoán Úc (ASX) và Singapore (SGX).
Tuy nhiên, "trái tim" hoạt động của tập đoàn là UOA Development Bhd, được niêm yết trên sàn Bursa Malaysia. Đây là một trong những công ty bất động sản có giá trị vốn hóa lớn nhất tại Malaysia, đạt khoảng 4,2 tỷ Ringgit (tương đương gần 900 triệu USD).
Tại Việt Nam, UOA đã âm thầm ghi dấu ấn qua việc phát triển và hợp tác trong các dự án chất lượng cao, thể hiện một chiến lược đầu tư có chọn lọc và dài hạn.
UOA Tower (Quận 7) là dự án "chào sân" và là trụ sở của UOA tại Việt Nam. Tòa nhà văn phòng Hạng A này tọa lạc tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đã đi vào hoạt động ổn định.
Tại dự án The MarQ (Quận 1), UOA là một trong các đối tác phát triển dự án căn hộ hạng sang này cùng với Hongkong Land, cho thấy kinh nghiệm làm việc với các đối tác lớn và am hiểu phân khúc cao cấp.
The MarQ quận 1
Tập đoàn này cũng hợp tác với CapitaLand Development trong siêu dự án khu phức hợp Sycamore (tại Bình Dương) có quy mô 18,9 ha.
Với kinh nghiệm dày dặn và tiềm lực tài chính vững mạnh, việc UOA Group tự mình thực hiện một thương vụ thâu tóm quỹ đất tại lõi trung tâm cho thấy một bước tiến mới trong chiến lược mở rộng của tập đoàn tại Việt Nam.
Quyết định chi một số tiền lớn của UOA Group không phải là một sự ngẫu nhiên, mà dựa trên những phân tích sâu sắc về bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, một thị trường đang hội tụ đủ các yếu tố "thiên thời, địa lợi".
Sự khan hiếm tại trung tâm
Theo báo cáo Quý 1/2025 của CBRE, thị trường văn phòng TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới nào trong quý. Tình trạng "khát" mặt bằng chất lượng cao tại khu vực trung tâm (CBD - Quận 1) ngày càng hiện hữu.
Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong giai đoạn 2025-2027, khu vực trung tâm dự kiến chỉ có thêm khoảng 103.559 m² sàn cho thuê, chủ yếu đến từ hai dự án lớn được mong chờ là Marina Central Tower (khoảng 67.600 m²) và Lotus Tower (khoảng 31.948 m²).
Sự khan hiếm này trái ngược hoàn toàn với nguồn cung dồi dào hơn ở các khu vực ngoài trung tâm như TP. Thủ Đức và Quận 7, nơi dự kiến sẽ có thêm gần 160.000 m² sàn mới. Chính sự chênh lệch cung-cầu này đã đẩy giá trị của các quỹ đất hiếm hoi còn lại tại Quận 1 lên cao.
Trong khi đó, nguồn cầu của thị trường đến từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Báo cáo của CBRE chỉ ra, nhóm ngành Công nghệ thông tin tiếp tục dẫn đầu về nhu cầu thuê (chiếm 31% diện tích giao dịch), theo sau là Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm (16%). Đây đều là những ngành có yêu cầu cao về chất lượng văn phòng.
Nguồn cầu từ cuộc đổ bộ của ByteDance, Marvell Technology...
Xu hướng dịch chuyển đến các tòa nhà chất lượng cao hơn (Fly-to-Quality) là rất rõ nét. Hơn 60% diện tích giao dịch với mục đích di dời là để chuyển đến các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Điều này lý giải tại sao tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại trung tâm vẫn đang cải thiện (giảm còn 16,9% trong Q1/2025 theo CBRE), trong khi các tòa nhà cũ hơn ở phân khúc Hạng B lại chịu áp lực cạnh tranh.
Đặc biệt, giá thuê duy trì ở mức cao và ổn định. Theo các báo cáo thị trường từ Savills và Cushman & Wakefield, giá thuê trung bình của văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM vẫn duy trì sự ổn định, dao động quanh mức 55-60 USD/m²/tháng.
Bất chấp các khó khăn kinh tế, giá thuê không có xu hướng giảm sâu do sự khan hiếm nguồn cung, tạo ra một kênh đầu tư bất động sản dòng tiền hấp dẫn.
Xu hướng "Fly-to-Quality" được thể hiện rõ nét qua hàng loạt giao dịch thuê lớn trong giai đoạn 2024-2025, đặc biệt từ các tập đoàn công nghệ và đa quốc gia.
Có thể kể đến việc gã khổng lồ công nghệ ByteDance (Trung Quốc) đặt văn phòng tại tòa nhà hạng A+ The Nexus (Quận 1), hay tập đoàn dược phẩm GSK Pharma mở rộng tại The Metropolitan (Quận 1).
Không chỉ khu vực trung tâm, các tòa nhà mới, chất lượng cao ở khu vực lân cận cũng ghi nhận sức hút lớn. Điển hình là E.town 6 (Quận Tân Bình), một tòa nhà đạt chứng chỉ xanh, đã thu hút cùng lúc hai "đại gia" công nghệ chip của Mỹ là Marvell Technology và Simpson Strong-Tie.
Các giao dịch này đã khẳng định một thực tế: các doanh nghiệp hàng đầu sẵn sàng chi trả cho chất lượng. Những động thái này không chỉ lấp đầy các tòa nhà mới mà còn tạo ra một chuẩn mực mới cho thị trường, thúc đẩy các chủ đầu tư, như UOA, mạnh dạn đầu tư vào các dự án Hạng A.
Trong bối cảnh đó, thương vụ của UOA là một bước đi chiến lược hoàn hảo. Thay vì cạnh tranh ở các khu vực ngoài trung tâm, họ chọn cách thâu tóm một quỹ đất đã có pháp lý tại khu vực trung tâm đang "khát" nguồn cung, để phát triển một sản phẩm Hạng A nhắm thẳng vào nhóm khách thuê cao cấp đang dẫn dắt thị trường.
