Kịch bản cũ có lặp lại?
Những thay đổi trong địa giới hành chính trước đây, như việc sáp nhập Hà Nội với tỉnh Hà Tây cũ, huyện Từ Liêm lên quận tách thành Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, các huyện Thanh Trì, Hoài Đức lộ trình lên quận… đều là nguồn cơn của những “con sóng” trên thị trường bất động sản .
Những năm 2007, 2008 khi tỉnh Hà Tây bắt đầu có những thông tin sáp nhập vào Hà Nội, giá đất tại các khu vực từ khu vực trung tâm của tỉnh Hà Tây là thành phố Hà Đông (nay là quận Hà Đông) rồi đến khu vực ngoại thành các xã vùng xa giá đất đều tăng 2-3 lần. Thị trường bất động sản khu vực Hà Nội với tâm lý đám đông cũng tăng giá ở mọi khu vực, mọi nơi.
Sau đó chỉ nửa năm sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội (ngày 1/8/2008) giá đất đi ngang và giảm xuống, tính thanh khoản của thị trường ở mức rất thấp, thị trường bất động sản đóng băng. Tồn dư bất động sản ở mức rất cao, chúng ta dễ dàng bắt gặp hình ảnh những khu đô thị bỏ hoang, những dự án dang dở. Nhiều chính sách giải cứu thị trường đã được các chuyên gia hiến kế cho cơ quan quản lý nhà nước.
Những cò đất hoạt động liên tục tại các khu vực dự án bất động sản
Thực tế thị trường bất động sản đóng băng thời kỳ này ngoài lý do nội tại khi tăng trưởng quá nóng, lệch pha cung cầu còn có tác động của khủng hoảng kinh tế. Đây là chu kỳ 10 năm của bất động sản khiến nhiều chuyên gia lo ngại.
Tháng 12/2013, Nghị quyết số 132 của Chính phủ về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 2 quận: Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm. Tuy nhiên trước đó, từ đầu năm 2013, khu vực phía Tây Hà Nội giá đất liên tục tăng. Giá đất trong những ngõ hẹp tại các xã Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn (huyện Từ Liêm trước đây) từ 20-25 triệu đồng/m2 nay được rao bán trên dưới 30 - 40 triệu đồng/m2. Các thửa đất mặt đường to lên mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2. Các khu đô thị mới, các huyện lân cận giá đất cũng tăng tư 1,5 - 2 lần.
Sang nửa cuối năm 2014, thị trường bất động sản lại quay trở lại nhịp “trầm lắng”. Một kịch bản cũ được lặp lại, tính thanh khoản của thị trường xuống thấp, nguồn cung dư, nhiều những thửa đất, những khu đô thị bỏ hoang tới tận thời điểm hiện tại như khu đô thị Kim Chung - Di Trạch hay khu đô thị Vân Canh… Hàng nghìn tỷ đồng “đọng” lại trong bất động sản.
Không chỉ có những thay đổi trong địa giới hành chính có đất tạo lên những cơn sóng ảo, ngay cả có những thông tin về lộ trình cũng được tận dụng kéo giá đất lên. Thời điểm cuối năm 2018 khi có thông tin huyện Hoài Đức (Hà Nội) chuẩn bị lên quận vào năm 2020 giá đất đã được các “cò” đẩy lên. Sau đó, khi thông tin lên quận được xác thực lại, cuối năm 2019 giá đất tại đây đã xuống nhiều so với trước.
Tăng giá đất do đầu cơ
Cũng như các lần sốt đất trước, thông tin sáp nhập các tỉnh, thành thời gian qua trở thành chủ đề để cò đất tạo sóng bất động sản. Sau Tết Âm lịch, thị trường đất nền ở các tỉnh, thành đã “nóng lên”.
Những địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Phú Thọ, Ninh Bình, Hải Phòng… thị trường bất động sản nhộn nhịp mua bán. Tại Hưng Yên vào đầu tháng 3, cuộc đấu giá tại xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu đã gây chú ý với mức giá trúng đấu giá đất cao nhất ở mức hơn 158 triệu đồng/m2 và thấp nhất trên 66 triệu đồng/m2.
Tại thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) giá rao bán đất nền các xã, phường như Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô… tăng mạnh so với thời điểm cuối năm ngoái khi nhiều người ở các nơi đổ về xem đất. So với thời điểm trước Tết, hiện nay giá đất tăng 30 - 40%.
Những khu đô thị bỏ hoang, rêu mốc với thời gian
“Sốt đất” ăn theo thông tin về sáp nhập tình, thành không dừng lại ở khu vực phía Bắc mà đã lan ra cả các tỉnh miền Trung và miền Nam.
Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, diễn biến này không mới với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn.
“Thực tế các đợt tăng giá đất với thông tin về địa giới hành chính, thông tin quy hoạch phần lớn mang tính chất đầu cơ. Khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực trong ngắn hạn” - ông Nguyễn Văn Đính nói.
Giá trị bất động sản muốn tăng lên cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.
Việc đặt trung tâm hành chính tại một địa phương có thể mang lại nhiều lợi ích, như thu hút doanh nghiệp, thúc đẩy quy hoạch hạ tầng và gián tiếp làm tăng giá bất động sản khu vực đó. Tuy nhiên, để những quy hoạch, hạ tầng giao thông, khu công nghiệp mới… phát triển cần thời gian nhiều năm để thực hiện, nếu kỳ vọng quá lớn và đẩy giá đất đi trước thực tế nhiều năm, những nhà đầu tư có thể phải nếm “trái đắng”.
