Từ năm 2018 đến 2024, giá căn hộ sơ cấp Tp.HCM tăng khoảng trên dưới 100% (tùy dự án, vị trí). Mức tăng mạnh nhất diễn ra trong giai đoạn 2018-2020 khi trung bình mỗi dự án tăng từ 20-25% trong vòng một năm. Định vị về phân khúc theo giá bán cũng dần thay đổi khi sự biến động giá liên tục diễn ra. Căn hộ giá bình dân tiến lên trung cấp; trung cấp lên cao cấp; cao cấp lên ngưỡng hạng sang.
Đến nay, thị trường chứng kiến dòng sản phẩm chung cư cao cấp, hạng sang đang dần chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung tại Tp.HCM. Tại khu Đông Tp.HCM, sự xuất hiện của các dự án căn hộ cao cấp cuối năm 2024 minh chứng cho câu chuyện mặt bằng giá đã “đổi thay” rất nhiều.
Tỉ trọng tin đăng tin căn hộ cao cấp, hạng sang tăng dần.
Gần đây, 3 “ông lớn” của ngành bất động sản là Masterise Homes, Gamuda Land và Vinhomes “đọ sức” nhau về mặt bằng giá khiến thị trường địa ốc phía Nam xôn xao.
Trong đó, Eaton Park giá giai đoạn 2 rumor là 142 triệu đồng/m2 ; Masteri Grand View tầm 120-140 triệu đồng/m2 ; Opus One giá dao động khoảng từ 72 - 85 triệu đồng/m2.
Có vị trí tọa lạc gần nhau, dự án Masteri Grand View của Masterise Homes và Eaton Park của Gamuda Land liên tục bị đem ra “so sánh” được – hơn về giá, tiện ích, vị trí, pháp lý. Trong khi, Opus One thuộc Vinhome Grand Park có vị trí cách xa trung tâm Tp.HCM, tưởng sẽ có giá nhẹ nhàng, song mức giá công bố gần 100 triệu đồng/m2 khiến nhiều người bất ngờ.
Cuộc chiến “cân sức” giữa 3 đại gia bất động sản.
Có thể thấy, Khu đông Tp.HCM đang trở thành chiến trường “nóng bỏng” nhất của thị trường chung cư hạng sang, nơi mà chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh, cùng tầm nhìn dài hạn mới đủ sức bước vào cuộc chơi.
Đáng nói, giữa bối cảnh thị trường Tp.HCM đang trong giai đoạn hồi phục nhưng các dự án hạng sang ở khu vực này vẫn hấp thụ ấn tượng. Thời điểm tháng 11/2024, Eaton Park 1.200 booking ; Masteri Grand View 2.800-3.000 booking; Opus One 750 booking. Mới đây, số lượng "ráp căn" đạt 80-90% lượng booking. Thậm chí, những khách hàng vào sau không còn căn để ráp.
Dù mặt bằng giá đã cao, bỏ xa nhiều lượt nhu cầu của xã hội, song căn hộ cao cấp khu Đông Tp.HCM dự báo tiếp tục tăng thêm khoảng trên dưới 10% trong 3 năm tới. Trong 5-10 năm tới, giá căn hộ cao cấp Tp.HCM sẽ không còn dưới 100 triệu đồng/m2.
Quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp khiến cho nguồn cung các sản phẩm hạng sang ngày càng khan hiếm. Những dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở giai đoạn 2019-2021 vẫn tăng giá ấn tượng so với cùng kỳ năm ngoái.
Về tỷ lệ hấp thụ, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới như hiện nay, sản phẩm ra thị trường dù giá cao nhưng sẽ hết. Tuy nhiên, một số dự án nếu set giá min sẽ còn tăng giá trong 2-3 năm tới. Nếu hiện tại set giá max thì room tăng không nhiều.
Chẳng hạn, Opus One có giá từ 65-70 triệu đồng/m2 thì chắc chắn giá còn tăng, nhưng giá từ 88-90 thì khó tăng mạnh. Masteri Grand View giá tầm 120-130 triệu/m2 sẽ bán được, nhưng nâng khoảng 140 triệu đồng/m2 khó bán. Eaton Park đợt 1 giá tầm 125 triệu đồng/m2 bán rất tốt; đợt 2 nâng 142 triệu đồng/m2, sức cầu chậm hơn. Dẫu vậy, xu hướng chung là tăng, không giảm.
Theo ông Tuấn, hiện tỉ lệ hấp thụ bất động sản cao cấp, hạng sang tương đối tốt hơn so với năm ngoái, nhưng có thể chậm lại sau nhịp đầu tiên có nhiều chính sách chiết khấu từ chủ đầu tư. Chẳng hạn, Eaton Park, Masteri Gand View nhịp đầu thường sẽ có hấp thụ tốt, nhịp 2 sẽ khó hơn.
“Ở góc độ nhà đầu tư, bất động sản cao cấp và hạng sang quan trọng nhất là chiết khấu tốt và các chính sách tài trợ. Giai đoạn này, nếu có chính sách tốt thì sức cầu sẽ ổn; ngược lại sẽ khó thanh khoản.
Về dài hạn, các dự án đắc địa, trong các khu vực kết nối giao thông tốt sẽ có nhiều tiềm năng. Dư địa tăng giá của các dự án này sẽ tùy thuộc vào hạ tầng trọng điểm triển khai và các tiện ích nổi bật của dự án”, ông Tuấn khẳng định.
