Báo cáo mới nhất của Savills về hoạt động của thị trường BĐS Hà Nội cho thấy, phân khúc căn hộ để bán đã ghi nhận được nhiều tín hiệu phục hồi tích cực trong thời gian qua. Nguồn cung được cải thiện so với thời điểm 5 năm trước đó nhưng giá vẫn ở mức cao.
Do vậy, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Tuy nhiên, vẫn còn lựa chọn cho người mua nhà.
Giá BĐS leo thang
Báo cáo của Savills cho biết tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2024 đạt 24.996 căn, cao nhất kể từ 2020. Nguồn cung mới trong quý IV/2024 đạt 12.972 căn tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.
Tuy nhiên, giá căn hộ để bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu đồng/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm.
Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội: "Giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp với mức giá trung bình tại thời điểm trước đó chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên tới khoảng 50 triệu đồng/m². Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm".
Giá căn hộ để bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao.
Bà Hằng nhận định, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt. Số liệu từ Savills cho thấy, trong quý cuối năm 2024, dù căn hộ Hạng B chiếm chủ đạo nguồn cung mới với thị phần đạt 97%, nhưng vẫn đạt tỉ lệ hấp thụ tốt, ở mức 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.
"Vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính", bà Hằng đánh giá:
Sở hữu nhà ở vẫn là bài toán khó
Về triển vọng, Savills cho biết, nguồn cung căn hộ mới dự kiến trong năm 2025 tại thị trường Hà Nội sẽ đạt 25.200 căn hộ, hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai.
Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán, Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần.
Theo Giám đốc Cấp cao của Savills thị trường hiện tại mất cân đối về nguồn cung, nhưng các điều chỉnh luật pháp có thể thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền. Nhu cầu cao sẽ dần kéo theo nguồn cung, và người mua vẫn có cơ hội sở hữu nhà, dù căn hộ dưới 2 tỷ đồng ngày càng khan hiếm.
Trên thị trường thứ cấp, các căn hộ này vẫn còn nhưng chủ yếu ở xa trung tâm. Trong tương lai, nguồn cung có thể được bổ sung từ nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội. Savills kỳ vọng sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu.
Bà Hằng nhấn mạnh rằng sở hữu nhà cần kiến thức và thời gian tích lũy tài chính, đặc biệt với người trẻ. Người mua có thể tận dụng các gói hỗ trợ tài chính, mua nhà ở khu vực xa trung tâm hoặc thuê nhà trước khi có đủ khả năng mua.
Hạ tầng giao thông phát triển sẽ giúp việc di chuyển thuận tiện hơn, hỗ trợ thị trường nhà ở.
Đặc biệt, các dự án cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi, Trần Hưng Đạo cùng với tuyến đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô sẽ tăng khả năng kết nối giữa trung tâm Hà Nội và các khu vực lân cận. Khi hoàn thành, những dự án này không chỉ giúp giảm áp lực giao thông mà còn tạo động lực phát triển cho thị trường BĐS vùng ven, mở ra thêm lựa chọn nhà ở với mức giá hợp lý hơn cho người dân.
Dù chọn mua, thuê hay đầu tư BĐS, vị chuyên gia cho rằng mỗi người vẫn cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả.
