“Góc khuất” ít ai biết
Khảo sát thực tế cho thấy, đầu năm 2025, mặt bằng nhà phố khu trung tâm Tp.HCM có tỉ lệ lấp đầy thuê tốt hơn thời điểm năm 2023 và đầu năm 2024. Tuy nhiên, để có thể lấp đầy, chủ mặt bằng phải giảm giá thuê so với trước.
Đây là diễn biến mới của thị trường nhà phố cho thuê tại Tp.HCM. Nếu trước đây, chủ mặt bằng liên tục tăng giá, bất chấp sự rời đi của khách hàng thì đến nay, phải giảm kỳ vọng để lấp đầy “chỗ trống”.
“Hiện bên cho thuê phải giảm giá mới cho thuê được. So với kì vọng của chủ nhà, mức giảm này khoảng 10%. Hiện mặt bằng trống khá nhiều nên rất ít trường hợp người sau vào thuê giá cao hơn người trước như đã từng diễn ra trước đây”, một môi giới chuyên nhà cho thuê quận 1, quận 3 (Tp.HCM) cho biết.
Bên cho thuê ngày càng "yếu thế" trong việc "deal" giá. Ảnh: Tiểu Bảo
Thậm chí, có trường hợp bên cho thuê quay ra “níu” khách hàng sau khoảng thời gian dài mặt bằng bỏ trống. Đây là “góc khuất” ít ai ngờ và rất hiếm diễn ra ở phân khúc nhà phố mặt tiền cho thuê. Sau thời gian kinh tế suy giảm, tình thế có phần “đảo ngược” khi bên đi thuê có lợi thế trong việc “deal” giá; chủ nhà chấp nhận "xuống nước" để có khách thuê.
Có thể thấy, trong 3 năm qua, mặt bằng nhà phố mặt tiền khu trung tâm Tp.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Các yếu tố kinh tế, thói quen tiêu dùng và chiến lược kinh doanh đã dẫn đến tình trạng nhiều mặt bằng bị bỏ trống, khó cho thuê, và nguy cơ giảm giá trị.
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê nhà phố trung tâm Tp.HCM.
Tuy nhiên, theo ghi nhận, việc giảm giá thuê để có khách thường diễn ra ở các mặt bằng mà nhà đầu tư đi thuê rồi cho thuê lại. Trong khi, chủ nhà sở hữu tài sản triệu đô tại khu trung tâm TP thường muốn giữ hoặc tăng giá thuê để giữ giá trị tài sản của họ. Ví dụ một căn nhà trị giá 30 tỉ đồng, cho thuê mặt bằng được 50 triệu/tháng. Nếu giảm giá cho thuê 10% (tức 5 triệu), thì chủ nhà cảm giác giá trị căn nhà của họ cũng bị giảm 5% (tức mất 1,5 tỉ đồng). Thay vì giảm giá thuê, chủ nhà sẽ hỗ trợ khách thuê bằng cách giảm số tiền đặt cọc, cho thêm thời gian sửa chữa, lộ trình tăng giá nhẹ nhàng,..
Giá thuê mặt bằng vị trí "đắc địa" tụt dốc
Không thể phủ nhận, nhà mặt tiền vẫn giữ được sức hút đối với người làm ăn, chủ doanh nghiệp nhờ vào tính khan hiếm và giá trị biểu tượng cao. Tuy nhiên, ở từng giai đoạn thị trường, các con số về giá thuê phần nào thể hiện sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngành nghề, tuyến đường. Việc điều chỉnh giảm xuống sau khoảng thời gian tăng "nóng" cho thấy những biến đổi trong lựa chọn của người tiêu dùng hiện đại.
Mới đây, khi khảo sát một căn nhà phố mặt tiền diện tích nhỏ thuộc quận 10 (Tp.HCM) nhận thấy, giá có xu hướng tụt dốc theo năm.
Giá thuê căn nhà mặt tiền quận 10 hiện tại thấp hơn 7 năm trước 2 triệu đồng/tháng.
Dữ liệu của Nhà Tốt mới đây cũng thể hiện bức tranh "ảm đạm" về giá thuê mặt bằng khu trung tâm. Theo đơn vị này, giá thuê nhà phố tại hầu hết các quận tại Tp.HCM đều có xu hướng giảm liên tục từ tháng 10/2024 đến tháng 1/2025. Mức giảm lên đến 20-32% trong tháng đầu năm 2025.
Cụ thể, Quận Bình Thạnh chứng kiến mức giảm mạnh nhất khi giá thuê trung bình giảm từ 39,5 triệu đồng/tháng vào tháng 10/2024 xuống còn 26,8 triệu đồng/tháng vào tháng 1/2025, tương đương gần 32%. Mặt bằng thuê tại Tp.Thủ Đức cũng biến động đáng kể. Vào tháng 1/2025, giá thuê nơi đây giảm từ 24,6 triệu đồng/tháng xuống còn 22,2 triệu đồng/tháng, tương đương 10% so với tháng trước đó.
Không nằm ngoài "vòng xoáy" giảm giá, Quận Bình Tân, Quận 7 có mức giảm dao động từ 7-18% qua các tháng. Riêng vị trí "đắc địa" Quận 1, mặt bằng cho thuê giảm xuống còn 61,9 triệu đồng/tháng, thấp hơn khoảng 18% so với thời điểm tháng 12/2024.
Ngoại trừ Quận Phú Nhuận có giá thuê mặt bằng không giảm, ngược lại còn tăng nhẹ từ 35,5 triệu đồng/tháng (tháng 12/2024) lên 42,2 triệu đồng (tháng 1/2025). Điều này đến từ việc khu vực có nguồn cung nhà phố cho thuê hạn chế, dẫn đến giá ít biến động hơn so với các quận khác.
Giá thuê mặt bằng sụt giảm ở các tuyến đường trung tâm quận 1, Tp.HCM. Nguồn: Nhà Tốt
Dù giá thuê giảm, song nhu cầu thuê mặt bằng chưa phục hồi rõ rệt. Thường sau Tết, từ cuối quý 1/2025 trở đi mới có thể đánh giá chính xác được mức độ phục hồi của nhu cầu thuê.
Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam cho rằng, các tuyến phố trung tâm không phải ế ẩm vì không có khách thuê mà đến từ nhiều yếu tố khác như quyền sở hữu không rõ ràng, thiếu giấy tờ pháp lý, không chịu cho thời gian thi công dài hơn… Tất cả những lý do trên trở thành rào cản khiến các nhãn hàng mới không thể theo đuổi được.
Theo bà Quyên, các chủ nhà phố cần linh hoạt hơn trong việc đàm phán và điều chỉnh giá thuê. Ảnh: Tiểu Bảo - HA
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhấn mạnh, bên thuê nên áp dụng mô hình cho thuê linh hoạt, kết hợp giá thuê cơ bản thấp và chia sẻ lợi nhuận kinh doanh với người thuê. Điều này giúp giảm áp lực chi phí cố định cho người thuê trong thời gian khó khăn. Đồng thời giảm mức tiền cọc ban đầu để tạo điều kiện cho người thuê dễ dàng tiếp cận mặt bằng hơn.
Sở dĩ tình trạng cho thuê mặt bằng nhà phố tại các đô thị rơi vào tình trạng ế ẩm do chủ cho thuê cố giữ mức giá cao, không chấp nhận thương lượng trong khoảng thời gian dài. Ảnh: Tiểu Bảo - HA
Theo những người trong cuộc, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời từ phía chủ nhà, xu hướng trả mặt bằng có thể lan rộng hơn, từ trung tâm ra các khu vực lân cận. Dự báo, năm 2025 vẫn sẽ là một năm đầy thách thức cho phân khúc nhà phố, trong khi các trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế nhờ chính sách thuê cởi mở hơn.
